（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）
作者：陈斌律师
来源：股度股权-大地产律师团队
单位：北京市盈科（福州）律师事务所
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商铺出租是商业地产公司的主要业务及收入来源，因此，若能较好地把控商业地产公司主营租赁业务的经营与法律风险，势必能全面提升商业地产公司的管理能力和创收能力。有志于此，本人特结合多年来的企业服务经验并融合诉讼技巧，解构商业地产租赁合同各专门条款，列举分析各专门条款制定的意义、所能规避的风险和所能带来的管理效益，望对各位读者有所裨益和启发。
商业地产租赁合同条款设置
No.1
通用条款
基于行业和业务领域运作的特殊性，商业地产租赁业务除了有其特殊的例如“开业率”、“租金计收”、“品牌授权”、“装修风格”及“营业时间”等特有因素外，也有着与其他各类合同通常所要注意的合同主体、历史沿革、违约责任、送达地址安排等条款。为此，该部分，本人将着重梳理与其他合同均需要重视的条款，予以逐一解析。（一）合同主体俗话说，合作伙伴选好了，事情就成了一半。商业地产公司选择和考察承租人，也是一样的。实践中，所有的商务行为均以合同为载体，租赁行为亦概莫能外，而作为合同，本人认为最为关键的就是对合同主体的把握。商业地产公司面对着形形色色的承租方，有企业法人，有自然人，有个体户，如果随性随意，草率签约，可能面临诸多麻烦和问题。而其中最为重要的就是在重大责任事故和经营风险发生时，由于承租方的资信和履约能力不足，导致商业地产公司需要对承租方所造成的经济责任承担额外连带责任，事后又追诉不能，最终使公司遭受损失。因此，如何精准管控风险，是摆在每个公司面前的一个问题。
某承租人为企业法人，有着万元注册资本金，但简单审查即可发现该万元注册资本系认缴，承租人自身属于轻资产甚至是无资产的“皮包”公司；又比如承租人为自然人，但却可能来自某偏远地区的村民，甚至垂垂老矣，无资产，无信用（本人就曾处理过实际承租人安排丈母娘签订租赁合同，逃避违约及经济责任的案件）上述情况均可能让公司在处理承租人违约，特别是重大责任事故时，处处受制，徒劳乏力。
为此，本人认为，作为商业地产公司在和承租人签约时，除了要求承租人提供财力证明、授权文件，经营资质等文件，加强对承租人资信和履约能力的审查外，还可以在设置合同条款时，添加担保人条款或要求联合体承租条款。例如：承租人为企业法人且存在资信风险的，可以要求法人的实际控制人或控股股东对其合同的履行提供担保或作为共同承租方；若承租方为自然人，且存在资信风险的，可以要求其配偶、成年子女提供担保或作为共同承租方，以增加承租人资信及履约能力。至少在诉讼求偿时，每多一个责任承担主体，即可增加一倍的受偿概率。
（二）送达地址条款、律师费承担条款安排
今年新冠疫情，本人的诸多客户反映，因生意不景气，许多承租人关店歇业，不仅租金断交，人也联系不上，意欲起诉，却又烦迄需垫付诉讼成本（律师费和诉讼费）、诉讼时间冗长（人联系不上，至少两次的各60日的公告期）、诉讼效果（案件胜诉，却无法执行到位）等问题，十分困扰。
实际上，若公司能够在合同中设定一些送达地址条款及违约责任律师费承担条款，上述问题均能得到有效解决。本人曾处理多起金融机构起诉企业方债务违约诉讼，在代表企业应诉，发现即使企业方或担保人方拒绝接受法院的送达的文书，法院亦不需要2个月的公告期，案件推进速度很快，大大节约了诉讼时间和精力。嗣后，本人发现金融机构在贷款时均会要求债务方或担保方签订一份《送达地址确认书》，确认书的大致内容为：xxx处作为xxx人接受xxx合同在履行过程中发生法律纠纷相关法律文件的接收地址，若出现送达地址不准确，文件拒收等情况，均视为送达成功……
违约责任律师费承担条款示例：若发生承租人违约，出租人可以要求其支付违约金，并赔偿损失，包括房屋闲置期间的租金损失（以六个月为宜）及维权开支，包括但不限于诉讼费、调查费、律师费、保全费、保全担保费等。
通过对租赁合同条款的综合安排，降低了诉讼成本，减少了诉讼时间，另外通过加强合同主体的审查把控，确保胜诉后的执行效果，作为商业地产公司来说，其兜底的责任和经营风险将大大降低。
（三）管辖法院安排
租赁合同纠纷，法律上适用专属管辖，即租赁场地所在地法院负责处理案件，选择空间有限，不多赘述，但毕竟其他合同纠纷可以通过管辖法院条款，选择对自身有利的法院处理案件。
No.2
特设条款
（一）租金条款
商业地产租赁中，租金的计收通常存在固定租金与浮动租金的情况，所谓固定租金，即无论承租人的经营状况如何，每个租期均要缴纳固定数额的租金（一般按计租面积*租金单价确认）。而浮动租金，也叫扣点分成，出租人与承租人双方约定分成点数和租赁面积，然后在约定期间按照营业额乘以分成点数计收租金的方式。实践中，商业地产公司为维护经营利益，一般按照保底分成的方式，收取租金，既约定固定租金，也约定浮动租金，而后根据情况，取高为准。
有鉴于此，如何核实营业额？如何监督承租方逃单不入账？租赁面积如何计算？租期何时起算？以上都是影响租赁合同能否顺利无歧义履行关键。
■若出租方与承租方共同选择按浮动租金与固定租金二者取其高的方式计算租金，承租方应先按约定支付固定租金，于每个结算周期后按约定核算抽成租金，若该结算周期的营业额抽成租金高于固定租金的，承租方应于该结算周期后5个工作日内支付营业额抽成租金高于固定租金的差额。
■出租方及承租方共同确认，采用为本合同项下计租面积，以实测计租面积为准，如该实测套内建筑面积与本合同约定的套内建筑面积误差在±5%（含）以内的，则双方均认可以本合同约定的套内建筑面积作为计租面积，不对本合同计租面积作任何调整；
■承租方保证应将所有在该商铺范围内开展经营活动的收入纳入出租方统一收银及开票系统；若未纳入统一收银及开票系统的营业额超过乙方商铺营业总额的5%，则视为根本违约，出租方有权提前解除本合同……
■为确保该商铺所在商业广场统一经营管理效果，出租方统一安装POS终端系统、监控系统（安保）、电子门吸等，承租方必须积极配合。
（二）用途及品牌授权条款
从商业经营角度考虑，商业地产公司一般都会对综合商业体进行统一规划，比如一层餐饮，一层服装，一层娱乐等，如果承租人未按用途使用租赁房屋，则将影响出租人的商业规划，进而影响租赁商铺所在物业的整体运营。关于租赁房屋的品牌，商业地产租赁中，出租人引进特定业态/特定品牌的承租人，是基于整个商业物业运营的规划考虑，也是基于吸引收费者增加人员流量和收入为目的，所以必须要约束承租人对租赁房屋的用途使用并保持租赁期间品牌不变。
关于此系列条款的安排，诸如变更租赁品牌用途的程序，用途及品牌所需证照的办理义务，明确具体用途及品牌，提供相应的经营资质及授权文件，转租分租应保持品牌不变等。
■承租方承诺商铺之用途仅为经营，业态为：，品牌为：，品牌授权文件见附件。
■租赁期限内，未经出租方书面同意，承租方不得使用其他品牌或经营其他项目，或者擅自改变该商铺的上述用途，否则出租方有权要求承租方限期纠正；逾期不改的，出租方有权解除本合同，并要求承租方承担违约责任。
■在开业日前，承租方需自行取得并向出租方出示所有符合国家及当地政府部门规定的和本合同约定的与承租方经营范围、经营资质或授权、销售商品或提供服务有关要求/条件的一切证件，包括但不限于营业执照、注册证书、授权经营证明、卫生许可、环保审批、排污许可文件的原件，并向甲方提供上述文件的复印件（加盖公章）留存备案。
（三）租赁商铺交付
租赁商铺是否交付？何时交付？交付状况如何？都是商铺租赁合同履行的重要关键截点，很多出租方敏感度不够，认为合同签订了，就万事大吉，认为合同会按照既定的轨迹正常的履行下去，但作为法律人，则要认识到，天底下没有%完美的合同，签订合同只是启动商务合作流程的第一步，合同履行过程中，多半有补充条款/事项需要完善，履行的关键截点需要双方及时确认，否则极易扯皮，发生诉讼纠纷亦不在少数。
商铺交付日期，系起算租金的起点日，是计算装修免租期的起点日，与商铺开业日期也息息相关。而商铺交付时状况是毛胚还是精装，是否含有电器设备，商铺内管道如何分布，也影响着后续商铺如何装修，以及承租方装修期间是否有严格遵照公司规范装修的基础凭据。为此，作为租赁合同，也应对此部分事项，予以重视，本人认为其中关键在于要求承租方签署《商铺交接确认书》。
■届时甲方按交付日现状向乙方交付该商铺，交付日期暂定为年月日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，届时若该商铺仍不符合约定的交付条件的，则约定交付日相应顺延。乙方同意，乙方应当于甲方最终确定并书面通知的该商铺交付日期接收该商铺，且不因此要求甲方承担任何违约、赔偿或补偿责任，或要求解除合同。
■乙方应当根据本合同约定付清应付费用后，自行前往商业广场与甲方办理商铺交接手续，并按照附件的格式签署《商铺交接确认书》……
■乙方接收该商铺时，应谨慎和适当的检查该商铺。该商铺不符合交付条件的，乙方应于签署《商铺交接确认书》前提出。否则，除非《商铺交接确认书》记载该商铺交付时的瑕疵，《商铺交接确认书》签署后，视为乙方确认该商铺已经满足交付条件，甲方就此也不应承担任何责任。
（四）租赁合同的解除
商业地产公司在运营过程中，肯定会遇到形形色色的违约事由，有的瑕疵违约，可以补正，有些则性质恶劣，必须解除合同，但是公司在何种情况下可以行使合同解除权？合同解除权行使的程序要如何？合同解除后，如何接收房屋？如何处理租赁房屋内的物品？都是商业地产公司需考虑的，任何一个程序或者事项把握不准，都会给公司带来困扰。
根据《合同法》的规定，合同解除权分为法定解除权及约定解除权。除了《合同法》第九十四条规定以外，针对租赁合同的提前解除，《合同法》租赁合同篇及《房屋租赁合同纠纷司法解释》赋予出租人的法定解除权包括：
（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；
（2）承租人未经出租人同意转租的；
（3）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的；
（4）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；
（5）不定期租赁的。
但除上述解除权事由之外，合同当事人还可以自行约定合同解除权。
例如：
（1）逾期装修逾期开业的合同解除权：
首先，基于整体商业综合体统一开业的考虑，通常应在租赁合同中约定承租人装修及开业日期。如承租人未在约定时间装修或开业，特别有些承租人作为占据大面积甚至几个楼层的主力商铺，将对整个商业物业的形象造成极大影响。
其次，如前所述，若租金采用与营业额挂钩的收取方式，承租人迟迟不予开业，则出租人无法达到预期的租金收益。综上，除约定逾期开业违约金外，出租人可约定承租人逾期开业达到特定天数后，出租人有权提前解除租赁合同。为公平合理起见，该解除权可排除因出租人原因导致承租人逾期开业的情况。
（2）因承租人与第三人纠纷产生的合同解除权：
承租人在经营活动中极可能与第三人（消费者、竞争商家、债权人等）产生纠纷，若解决不当，极有可能对商业综合体造成负面影响或对其他租户或第三人造成损害。而出租人作为商业物业的管理方，同时对其他租户负有承诺其正常经营的合同义务，可在租赁合同中约定出租人有权代为解决纠纷，并就因此产生的费用向承租人追偿。纠纷影响恶劣，或对出租人造成损失的，出租人有权解除合同。
（3）承租人擅自变更经营业态的合同解除权：
如承租人特别是主力商铺未按照约定随意变更经营业态，商业综合体的整体形象及收益也将受到损害，影响公司统一规划，为此，一般可对此情况苛以重责，如可设定出现以下事由时，视为经营业态已变更：承租方授权委托他人共用、占用或实际使用该商铺的部分或全部；商铺名称变更；承租方经营范围变更；承租方以该商铺为注册地址设立经营实体时，承租方转让所持经营实体股权或实际控制权。
租赁合同解除后，如何收回房屋，亦是需要重点
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