第1章总论
1.1项目背景与概况
1、项目名称：
***国际项目
2、承办单位概况
单位名称：***房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(国内自然人独资)
注册资金：壹仟万元
单位住所：
业务范围：房地产开发、销售
建设单位简介：***房地产开发有限公司是经淮北市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员27人，其中高级职称3人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为万多平方米。
年10月，由睢溪县委领导带队考察组一行对***国际项目建设意向单位***房地产开发有限公司进行了为期3天的考察。通过考察一致认为***房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把睢溪县高尚国际项目建设成为理想中的人文和谐小区。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（1）（第三版）》；
（2）《城市房地产开发经营管理条例》；
（3）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对睢溪县高尚国际项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把基础建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。淮北市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
濉溪地处皖北，属于承东启西的中部地区，恰逢“中部崛起”战略的实施。外部条件的优化和自身优势的释放，濉溪面临着一次重要的发展机遇。年10月濉溪县人民政府开始组织编制濉溪县新一轮的城市总体规划。规划对濉溪县域城镇体系、城市性质、发展目标、发展方向、发展规模、经济及产业发展、空间布局结构等要素准确定位，提出未来濉溪建设的发展目标和阶段目标。
规划从区域宏观层面展开，分析濉溪的区域关系和区域优势，提出经济融入、产业倾斜和分阶段发展的规划理念，依托淮北，整合并高效利用濉溪现有资源，创造更好的发展空间和环境，构筑濉溪总体发展框架，提升濉溪在皖北经济发展中的综合竞争力。
重新确定城市发展目标及战略。
调整完善县域城镇体系，推进城镇化战略，促进区域协调稳步发展。
明确县城的城市性质和区域职能，适应社会经济发展战略，协调好濉溪城区与淮北市区的关系。
确定城市用地发展方向，优化城市功能布局，保护和利用景观资源，突出城市特色。;组织处理县域交通网络与县域城镇发展的关系，完善城区内部交通网络，协调城区道路系统与用地布局的关系
推动产业升级，发展重点工业；大力发展劳动密集型产业，实现产业发展与城镇发展一体化；以商贸流通和旅游业为突破口，加快发展现代服务业。
县域城镇空间发展采用以濉溪城区为主中心，临涣为次中心，以百善、南坪和五沟为重要节点，形成“三角形”中心城镇布局框架，带动县域城镇发展。
规划城镇体系结构为“双心、三点、四轴、四区”。双心：县城——全县政治经济文化中心；临涣——县域副中心；三点：百善、南坪和五沟作为县域经济发展的三个重要支撑点，在政策上予以倾斜，重点培育；四轴：根据区域交通基础设施的建设情况和现有城镇之间的发展联系情况，在县域内规划两条城镇发展主轴和两条城镇发展次轴，规划相应提升位于发展轴线上的道路等级；四区：以县城为中心的北部经济区；以百善意镇为中心的中部经济区；以临涣镇为中心的西部经济区；以南坪镇为中心的南部经济区。
确定濉溪县是以加工型产业和高技术产业为主的现代工业生产基地，淮北市区的重要组成，现代化的城区，濉溪县的生产生活服务中心。
调整完善旧城，改造老城，实施向西跨河发展新区，为合理的城市空间结构打下基础；综合安排城市用地，发挥各类用地的集聚效应；挖掘城市特色和亮点，在城市总体布局上予以体现和强调；
规划充分利用自然水体和林带，并贯通水系，形成丰富的城市开放空间，为建设生态城市打下基础。丰富城市功能的构成种类，合理安排大型公建、大型商业设施、文教体卫用地、休闲旅游区，提高城市的吸引力和影响力。
城区以满足区域经济发展要求为出发，利用新濉河、符夹铁路、乾隆湖、经济开发区，形成旧城、老城、城东休闲区、城西北新区、城西工业区协调发展的组团式格局。
近期建设规划的重点主要围绕三方面的目标展开：建设大型公建，完善基础设施，提升城市整体服务功能；开发市场，经营城市，提升城市知名度；优化城市环境，塑造精品工程，提升城市形象。
睢溪县高尚国际项目符合睢溪县城市建设总体规划，贯彻了睢溪县城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为睢溪县重点商住综合体建设项目工程之一，将为增加睢溪县当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于濉溪县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及LOFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。
睢溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一辖县。县城依市而建，下辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈的重要组成部分。东部的区位，西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使睢溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。本项目位于睢溪县城中心区域，北边为溪河路，南边为浍河路，东边为烈山路，紧邻睢溪县汽车客运中心，睢溪县政府在项目西北方向，睢溪二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生多人。
7、预期目标
睢溪县高尚国际项目拟建住宅平米，包括四栋24~33层的高层住宅。拟建商业平米，包括一栋18层的SOHO，平米；一栋13层LOFT，平米；3~4层商业平米；以及2层住宅底层商业平米。
项目位于濉溪县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO及LOFT高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。
8、主要建设规划
①、建筑功能：本方案东北侧沿街为商业区，西南侧为住宅区。
沿溪河路商业以超市、百货为主，顶层为影院与宴会厅。沿烈山路商业以一条商业内街为主轴，串联各个商业单体。商业街西北角坐落一栋18层SOHO，商业街南侧坐落一栋13层LOFT，增强项目的标志性。
住宅区为24~33层高层住宅，底层商业两层，沿住宅区四周布置。
②、建筑退界：建筑北侧退溪河路红线20米；东侧商业主界面退烈山路红线19.5米；西侧建筑退用地红线26米；西南侧高层住宅退用地红线8米，底层商业退用地红线5米，满足规划要求。
③、地下车库：本地块停车位要求较高，采用两层地下车库和地面停车相结合的方式，满足停车要求并兼作人防。地下车库总建筑面积约平米，其中机动车库平米，非机动车库平米。地下二层局部设置人防。商业用地下车库与住宅用地下车库通过管理方式分离。商业机动车停车按照每百平米0.5辆配置，住宅机动车停车按照每百平米0.5辆配置，LOFT和SOHO机动车停车按照每百平米0.8辆配置。商业非机动车停车按照每百平米3辆配置，住宅非机动车按照每户2辆配置。
④、建筑高度：本案建筑设计高度均小于米。
⑤、交通：商业区的机动车出入口设置于基地西侧道路的南北两端，住宅区的机动车主要出入口设置基地西侧中间位置小区主入口处。
⑥、消防分析：本基地内建筑周边有消防通道，宽度及转弯半径均满足规范要求。在商业区消防车可由城市道路进入商业街形成进行有效消防环道和扑救面。通道净宽及净高均满足要求。住宅的消防登高面均设置在建筑一侧，并离建筑的间距不小于5米。
⑦、疏散楼梯：疏散楼梯的设置及距离控制均满足规范要求。
⑧、景观设计：本项目以绿色建筑为设计目标，通过基地内大片绿化，屋顶花园等多种类型的建筑绿化，实现建筑外观与内在的真正“绿色化”。地块内景观分为商业景观及住宅小区景观。商业景观以沿街绿化、小品、喷泉为主；小区景观以集中绿化，景观步道结合凉亭小品以及康乐设施为主。商业顶部的屋面绿化，与地面绿地结合形成三维绿化的整体绿色环境氛围。不仅解决了建筑屋顶的保温节能要求，同时提升了屋顶的绿化效果和整体环境品质。
1.2主要技术经济指标
1.3问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及淮北市的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
睢溪县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章.项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
1、年经济形势及房地产政策对房地产市场的影响
年2月20日，温家宝主持国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。2月28日，国五条细则出台，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。主要调控措施为两个方向：
第一、完善稳定房价工作责任制。省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
第二、坚决抑制投机投资性购房。所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除；对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究法律责任。
在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。
住建部明确年楼市政策“要点”：
年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。
商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。
一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。
年要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。
年各地要继续编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。
年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。
年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
年整体经济形势继续回稳的趋势及中央进一步加大对房地产调控的政策，将对房地产市场发展产生的影响：
信贷环境将进一步好转
无论是中央经济工作会议还是央行年度工作会议，对年的货币政策定调都是稳健：年要继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。这意味着年整体信贷环境将较年进一步好转，首套房利率优惠、贷款保障按时到位将会继续。
房地产政策整体继续从严执行，但不排除有加码的可能
中央经济工作会议提出，要继续坚持房地产调控不动摇和继续加强保障性住房建设和管理，释放出清晰的信号，即未来房地产调控决心不会变，力度不会减；从住建部、国土部的年度工作会议中，也明确重申继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。当前房地产市场调控已经取得一定成效，房价已于12年下半年反弹，且反弹力度不断增大，在此背景下，再次重申意味着年限购、限贷等政策将会继续执行，巩固调控成果；如果房价出现反复，超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策。
年商品房市场成交将延续活跃势头
国家在严厉打击投机投资性需求的同时，对于首套房和自住型需求仍是予以鼓励和支持的。年下半年以来的楼市持续活跃的态势仍将延续，这从年1月份的楼市成交依然火爆便是印证。
年房价将整体继续看涨
分城市来看，由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应，近两个月一线城市房价的加速上涨对此已有所体现。三、四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅有可能扩大，而大部分三、四线城市由于供大于求的情况仍然比较显著，房价上涨空间不大。基于目前房价加速上涨态势，预计年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。
年房地产开发投资有望回升至20%以上
首先，年房地产投资累计稳步增长，年0万套和年万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使年保障房投资继续维持在高位；其次房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资将延续企稳回升态势，但由于新开工目前仍为负增长，短期投资增长的幅度有限。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
年，淮北市经济与社会发展状况
国民经济较快发展。初步核算，全年实现地区生产总值.5亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值51.4亿元，增长5.7%；第二产业增加值.3亿元，增长14.9%；第三产业增加值.8亿元，增长11.3%。三次产业结构为8.3：66.1：25.6。按常住人口计算，人均GDP达到元（折合美元），比上年增加元。
市场物价温和上涨。全年居民消费价格上涨2.2%，分别低于全省和全国平均水平0.1和0.4个百分点。构成居民消费的八大类商品价格全面上涨。其中食品类价格上涨3.9%，烟酒类和衣着类价格均上涨2.1%，交通和通信类价格上涨1.8%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.2%，医疗保健和个人用品类价格上涨1.0%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.6%，居住类价格上涨1.2%。全年商品零售价格上涨2.0%。工业生产者出厂价格下降2.3%；工业生产者购进价格上涨1.4%，其中燃料动力类价格上涨4.2%。
就业规模不断扩大。全年新增城镇就业岗位个，名下岗失业人员实现再就业。年末城镇人口登记失业人数人，城镇登记失业率控制在4.2%以内。我市被国务院授予“全国创业先进城市”。年末全市从业人员.5万人，比上年增加0.5万人。其中，第一产业38.9万人，比上年减少0.6万人；第二产业39.2万人，比上年增加0.5万人；第三产业35.4万人，比上年增加0.6万人。
非公有制经济快速发展。全年非公有制经济实现增加值亿元，按可比价格计算，增长18%；占全市生产总值的比重为41%，比上年提高1个百分点。全年新增个体工商户户，新增从业人员人；新增私营企业家，新增注册资金46.6亿元。年末全市实有个体工商户户，从业人员18.2万人；实有私营企业家，注册资本.4亿元。
工业支撑地位突出。全年全部工业完成增加值.1亿元，比上年增长15.2%。工业占全市GDP的比重达到60.8%，对全市经济增长的贡献达到70.2%，拉动全市GDP增长9.3个百分点。全年新增规模以上工业企业家，总数达到家；规模以上工业增加值比上年增长17.4%。全年规模以上工业企业实现主营业务收入.9亿元，比上年增长24.4%；实现利税.8亿元，增长5.9%，其中利润75.2亿元，增长11.6%。工业经济效益综合指数.4%，比上年提高10.9个百分点；产品产销率99.4%，比上年提高0.15个百分点。
建筑业快速发展。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业55家，从业人员人；全年完成建筑业总产值83.4亿元，增长32.5%；实现工程结算收入81.7亿元，增长23.4%，竣工产值55.9亿元，增长43.4%；建筑业劳动生产率21.6万元/人。全年房屋建筑施工面积.2万平方米，竣工房屋面积.5万平方米。
投资规模继续扩大。全年在建施工项目个，其中新开工项目个，计划总投资.5亿元。全年完成固定资产投资总额.2亿元，增长28.2%。其中城镇投资.9亿元，增长27.6%，农村非农户投资27.3亿元，增长42.7%。分产业看，第一产业投资7.4亿元，下降19.1%；第二产业投资.7亿元，增长23.5%；第三产业投资.1亿元，增长39.7%。全年工业完成投资.5亿元，增长28.6%。其中采矿业投资58.3亿元，下降16.7%；制造业投资.6亿元，增长38%；电力行业投资20.6亿元，增长%。全年房地产开发投资.3亿元，增长64%；商品房屋销售面积.5万平方米，比上年下降14%；商品房屋销售额49.2亿元，下降2.8%。
全年保障性安居工程住房施工套数套，其中本年新开工套，竣工套。
重点项目建设扎实推进。全年全市个重点建设项目完成投资.4亿元。邹庄煤矿竣工，安徽矿机、百特电机等重点项目建成投产，泗许高速淮北段建成通车；大唐虎山发电厂、大润发二期、职教中心等在建项目加快推进；天裕高端铸件循环经济产业园、平山电厂等项目前期工作正加快推进，已具备开工条件。市新政务中心通过省级立项审批；符夹线扩能改造和客车联络线项目已进入可研编制阶段。
消费市场平稳发展。全年实现社会消费品零售总额.7亿元，比上年增长16%。分城乡看，城镇消费品零售额.3亿元，增长16.2%；乡村消费品零售额31.4亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业分别实现零售额12.9亿元和.6亿元，分别增长14.7%和15.7%；住宿和餐饮业分别实现零售额1.2亿元和24亿元，分别增长12.9%和18.7%。商贸服务设施加快建设。红星美凯龙、国购广场等项目开工建设，乐天玛特、淮海建材大市场、城市广场二期、韩国商贸城等项目建成或即将建成投入运营；皖北煤电翔宇物流建成并投入运营。
园区建设取得新进展。淮北经济开发区、濉溪经济开发区、临涣工业园等6个省级经济开发区（工业园区）已建成面积57.5平方公里，聚集各类企业家，其中规模以上工业企业家。全年开发区实现工业总产值亿元，增长39.2%;工业增加值.6亿元，增长29.2%；实现税收33.8亿元,增长28.4%。
财政收支整体平稳。全年完成财政总收入.1亿元，比上年增收10.7亿元，增长11.9%。其中，地方一般预算收入完成51.9亿元，比上年增收13.8亿元，增长36.2%；上划中央收入完成48.2亿元，比上年减收2.9亿元，下降5.7%；出口货物退增值税完成1.1亿元，下降12.2%。分级次看，市级财政收入78.1亿元，比上年增收7.8亿元，增长11.1%；濉溪县财政收入23亿元，比上年增收2.9亿元，增长14.7%。全年完成财政支出.5亿元，比上年增长24.3%。
金融信贷规模扩大。年末全市金融机构各项存款余额.7亿元，比年初增加92.3亿元，比上年增长13.3%；其中居民储蓄存款余额.6亿元，比年初增加74.6亿元，增长20.1%；金融机构各项贷款余额.6亿元，比年初增加.9亿元，增长25.4%。金融存贷比达到64.6%，比上年提高6.2个百分点。
人口保持低速增长。全年人口出生率12.38‰，人口死亡率5.47‰,人口自然增长率6.91‰。年末全市户籍人口.3万人，其中非农业人口94.9万人，农业人口.4万人。年末常住人口.3万人；城镇化率57.2%，比上年提高1.5个百分点。
城乡居民生活水平提高。全年城镇居民人均可支配收入元，比上年增收元，增长13.9%；人均生活消费支出元，增长18.8%，其中食品支出元，增长8.5%，衣着支出元，增长24.1%，教育文化娱乐服务支出元，增长69.5%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.7%。城镇人均住房建筑面积26.8平方米，比上年增加1平方米。
年，睢溪县经济与社会发展状况
经济持续较快增长。全县实现地区生产总值.9亿元，比上年增长17.5%，其中：第一产业增加值35.5亿元，增长5.9%；第二产业增加值93.2亿元，增长25.6%；第三产业增加值40.2亿元，增长10.4%。人均地区生产总值元，比上年增长21.7%。从产业结构看，三次产业构成由上年的22.4:52.9:24.7调整至21.0:55.2:23.8，第二产业占比较上年提高2.3个百分点，其中工业对经济增长的贡献率达74.1%。财政总收入占GDP比重13.4%。
农村经济平稳发展。全县农林牧渔业总产值59.73亿元，按可比价计算比上年增长6.2%，其中：农业总产值36.09亿元，增长4.4%；林业总产值1.36亿元，增长18.7%；牧业总产值18.73亿元，增长6.3%；渔业总产值1.65亿元，增长6.8%；农林牧渔服务业总产值1.90亿元，增长15.6%。
工业生产快速增长，经济效益稳定提高。全县规模以上(年主营业务收入万元及以上)工业企业家。全年实现工业总产值.7亿元，比上年增长17.1%；规模以上工业企业增加值增长32.5%。全县规模以上工业实现主营业务收入.4亿元，同比增长15.8%；利润总额19.7亿元，增长49.3%；利税总额30.9亿元，增长33.7%。
建筑业保持较快发展。全县资质等级以上建筑企业10家，建筑企业完成增加值9.7亿元，比上年增长11.1%。房屋建筑施工面积61.7万平方米，增长6.9%；房屋竣工面积54.3万平方米，增长20.9%。
投资保持较快增长。全年固定资产投资完成亿元，比上年增长32.3%；其中城镇固定资产投资.2亿元，增长31.4%。全部固定资产投资中，一产完成投资1.4亿元，下降29.1%；二产完成投资99.0亿元，增长28.3%，其中工业投资99亿元，增长29.6%；三产完成投资63.4亿元，增长42.8%。房地产市场快速发展。全年房地产开发投资完成22.7亿元，比上年增长36.5%。
大项目对投资规模支撑作用明显。全年全县亿元以上建设项目69个，增长46.8%；完成投资94.3亿元，增长61.7%，占全部建设项目投资的57.5%。当年新开工项目拉动作用较强。计划总投资超亿元的新建项目39个，比上年增加12个，新开工项目本年完成投资52.4亿元，增长.5%，拉动投资增长21.6个百分点。
消费市场较快发展。全年实现社会消费品零售总额46.8亿元，比上年增长15.9%。从规模看，限额以上单位实现零售额12.4亿元，增长40.3%；限额以下单位实现零售额34.4亿元，增长8.8%。从商品零售类值看，基本生活类商品仍是消费持续增长的稳定动力。从发展速度看，居住及其相关商品增长较快。建筑及装潢材料类商品零售额增长79.1%，家具类商品零售额增长99%。
财税收支较快运行。全年实现财政总收入23.01亿元，比上年增长14.7%。地方财政收入11.8亿元，增长49.6%。各项税收21.5亿元，增长11.6%。全年财政支出35.7亿元，增长22.0%。其中，教育支出7.3亿元，增长0.3%；医疗卫生支出4.7亿元，增长22.4%；农林水事务支出4.6亿元，增长27.3%；科学技术支出0.4亿元，增长12.8%。
人口发展保持稳定。年末全县户籍人口.3万人，比上年减少3.8万人，其中：男性55.3万人，减少1.6万人；女性52.0万人，减少2.2万人。当年出生人口人，死亡人口人。
居民收入较快增加。全年城镇在岗职工平均工资元，比上年增长19.6%。农村居民人均纯收入元，比上年增加元，增长15.3%。
社会保障能力提升。年末，全县共有收养性社会福利单位23个，拥有床位张。全县城镇基本养老、医疗、失业参保人数为3.5、3.9和1.1万人。参加农村新型合作医疗的人数96.1万人。农村社会养老保险参保居民52.5万人。
民生工程落到实处，人民生活持续改善。全年民生投入10.52亿元,其中县级配套资金1.67亿元，重点实施了33项民生工程。发放城乡居民养老保险金1.5亿元、农村低保对象补贴万元、五保户补贴9万元、家庭困难学生补助万元。
2.2区域房地产市场分析
1、睢溪县房地产市场区域分布及特点
①老城区板块
主城区为睢溪县城区东部，是老的商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的影响而不同，老城区比较有代表性的有领上春城、九点阳光等。
主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主。
②新城区板快
新城区位于睢溪县中心区域，是睢溪县新的行政、商业、金融、文化教育中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。睢溪县市民对新城区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施完善，生活便利程度较高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为睢溪县市民购房置业的首选区域。
主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般-平方米,-平方米的三房旺销,四房面积一般在-平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。
③开发区板块
相对其它两个区域而言，开发区处于县城西部，虽然离县城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。
主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额。
2、睢溪县房地产市场概况
年以后，睢溪县房地产市场步入快速发展阶段，房地产投资迅猛增强；睢溪当前共有房地产项目30个左右，其中在售楼盘近20个，市场竞争较为激烈。
房地产市场需求处于平稳增长：随着睢溪城市化进程的快速发展，睢溪近几年内将会有大量的农村人中进城居住与就业，这些无疑会为房地产市场的销售与租赁增加一剂强心针，投资与自住相结合，保证了未来几年内睢溪的房地产市场处于一个快速健康发展的市场。
当地房价低，需求增加：由于睢溪紧靠淮北市，且住房价格远远低于淮北市，属于房价的低值洼地，睢溪是劳务输出大县，外出务工人员更愿意在县城置业。
房地产市场进入产品与服务竞争阶段：随着铭城花园、海通财富的入市，提高了睢溪县人民对小区产品、物业、环境和配套规模的需求，购房者不仅仅在价格上作比较，对小区产品、物业、环境和配套都会作为主要比较对象。
市场不断扩大带来机会：到规划至年，形成“双心、三点、四轴、四区”。城区面积不断扩大，随着产业的升级和城镇化的加速，未来的数年里，睢溪的房地产市场需求非常庞大，前景非常广阔。
3、睢溪房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年睢溪房地产市场的特征总结如下：
①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
②增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
4、年睢溪楼市分析
①睢溪房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，睢溪年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
1）房地产开发投资增长回落趋稳。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90-平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
②年睢溪楼市走势
对睢溪房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以年后楼市房价依然有一定的上涨空间。
2.3销售预测
1、项目需求分析
本项目所在睢溪县是淮北市唯一辖县,人口众多,交通发达,但主城区尚没有一个具有一定规模的高档商住综合体,在这里工作和经商的人很多,汽车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房和消费的要求越来越高，而本项目地处睢溪县城区中心地段，项目将利用其良好生态和区位优势在睢溪县城区打造出一个人文共生的生态示范综合体，以创新的开发理念和居住生活方式打造睢溪县城高品质、高标准、不可复制的城市融合体，使其成为睢溪人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为睢溪县城区的高档城市融合体，销售目标客户群定位如下：
①一类客户：企事业单位职工
睢溪县城经济资源：依托“一白”“一黑”，经济高速发展。“一白”：睢溪“口子酒”闻名全国，其酿酒历史已有多年，白酒已成为睢溪县的支柱产业；“一黑”：濉溪县资源丰富，是全国煤炭储量最丰富的县份，已探明煤炭资源储量达60亿吨，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。两大行业的崛起推动了睢溪经济的高速发展，居民收入增加，购买力增强。煤矿工人和从事酒类经营的人成为睢溪的富裕阶层，也成为了睢溪乃至淮北的购房主力军。
②二类客户：周边的私营业主
项目毗临睢溪汽车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在汽车站商贸城、商业步行街、建材市场、世纪商城、城南菜市场等几大睢溪主力批发零售市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都分散居住，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决自身经营和亲人居住问题。
③三类客户：周边学校老师
睢溪县学校众多，从幼儿园到中学皆而有之，如与本项目隔路相望的睢溪县第二中学更是全国有名的重点中学，每年都要向全国各类高校输送本科生多人。众多学校从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。
④四类客户：睢溪县公务员
睢溪县公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于老城区缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而本项目的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从四周重新转移到城区的中心。
⑤五类客户：睢溪在外地成功人士
目前睢溪县乃至整个淮北，大型规模的高档城市综合体都罕有，对于在外工作的睢溪县人士回家乡投资、购房，一定选择景观好、品质高的综合社区，作为睢溪县唯一的高档城市综合体，高尚国际无疑是该部分金字塔高端人群的投资、置业首选。
睢溪人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意回当地投资、置业，一方面是为了回报家乡，为家乡经济发展作贡献；另一方面也是考虑改善父母和家人的生活，逢年过节回家能有一个好的居住环境。
⑥六类客户：各下辖乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对高尚国际城市综合体的销售也将起到很大的促进作用。
⑦七类客户：各地房地产投资人士
睢溪房价目前在全国来讲都偏低，年全国商品房和住宅销售均价分别为元/平方米和元/平方米，睢溪现在的水平还不到元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来投资、购买。
1、销售计划
鉴于目前高尚国际城市综合体项目进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。
①销售量
总建面积.4㎡，可销售额约.97万元；
②销售进度
本项目预计年6月初开盘：
l开盘后三个月内，即至年9月底，完成总销售任务的6%，销售金额约.65万元；
l开盘后六个月内，即至年12月底，完成总销售任务的13%，销售金额约.64万元；
l开盘后12个月内，即至年6月底，完成总销售任务的33%，销售金额约.19万元；
l开盘后18个月内，即至年12月底，完成总销售任务的67%，销售金额约.29万元；
l开盘后24个月，即至年6月底，完成总销售任务的95%，销售金额约.46万元；
l开盘后27个月，即至年9月底，完成总销售任务的%，销售金额约.97万元。
2、销售收入预测
1）周边城市房价比较：
许多业内人士认为，睢溪目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，年全市商品房住宅均价为元/平方米，睢溪的均价为元/平方米，低于全市平均水平。从周边区域了解到部分城区前三季度商品房均价，相山区为元/平方米，烈山区房产均价为元/平方米，杜集区新建商品房平均销售价格为元/平方米以上。从单纯的数据来看，睢溪的房屋均价低于相山区、烈山区，略高于杜集区，处于中等水平。
近几年来，睢溪县经济高速发展，GDP和人均GDP逐年上涨，平均年上涨幅度超过10%，所以睢溪的房地产近年来一直都要处于高速发展时期，房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让睢溪房价面临快速爆发的到来。
睢溪楼市价格现状：根据对睢溪房地产市场的调查，睢溪电梯楼价大致如下：海通财富广场均价元/平方米，1-3层为综合性卖场，均价/平方米；顺达嘉园元/平方米；铭城花园4元/平方米，1-5层商业裙房均价00/平方米；恒大名都元/平方米；翰林华府0元/平方米，御溪美景0-元/平方米。
2）项目销售价格定位：
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于元/㎡；政府回迁房均价元/平方米，商业用房销售均价元/平方米，本项目预测销售总收入为.97万元，详见附表《销售计划及销售收入估算表》。
营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：
1、推广渠道
①报纸广告
包括淮北日报、淮北晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
②短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。
③影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。
④单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器，睢溪地方小，人口集中，单张派发能起到良效。
⑤营销活动
l活动一：售楼部盛大开放
l活动二：“高尚国际城市综合体竣工典礼”、“高尚国际城市综合体开盘庆典”。
l活动三：风水讲座+产品推介会。
l活动四：“******炒房团睢溪购房活动”。
l活动五：系列名人讲座。
l活动六：睢溪人说睢溪大型文化论坛
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司配合竣工典礼，举办各种活动，扩大在睢溪的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。
l路桥广告：贯穿项目营销始终。
l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
l淮北报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。
l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。
l短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。
l公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。
第3章建设规模与项目开发条件
3.1建设规模
本项目总占地面积.6平方米，总建筑面积为.4平方米，建设总容积率为3.2，建设密度为46%,建设内容为：住宅平米，包括四栋24~33层的高层住宅。商业平米，包括一栋18层的SOHO，平米；一栋13层LOFT，平米；3~4层商业平米；以及2层住宅底层商业平米。
3.2项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于睢溪县城中心区域，北边为溪河路，南边为浍河路，东边为烈山路，紧邻睢溪县汽车客运中心，睢溪县政府在项目西北方向，睢溪二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生多人。本项目距睢溪县汽车客运中心不到米,距离连霍高速、合徐高速皆不到二十公里，东连京沪线、北接陇海线，西入大京九，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。
2、土地权属类别和土地状况
本项目开发建设的土地位于睢溪县菜市场5号地块，面积为.6平方米。已投入土地资金40万元，尚需交纳.6万元即可办理土地使用权证。
本项目土地的开发建设，已经获得睢溪县发展与改革委员会批复。
3.3项目建设条件
1、地形、地貌、地质、地震情况
濉溪县为安徽省淮北市市辖县，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。地处东经°23′-°53′，北纬23°17′－34°01′，地势由西北向东南倾斜，海拔在15～40米之间，坡降为万分之十一。附近有相山（海拔.8米）、老龙脊（海拔.9米）及一些小山丘，其余为冲积平原，占总面积的85%。平川广野是濉溪县地貌的主要特征，以寒武和奥陶系地层形成的山丘，分两列由东北向西南延伸，濉、溪、沱、浍诸河或围绕或贯穿而过。
濉溪县资源丰富，物产众多，开发前景诱人，非金属矿产以煤为主，是全国煤炭储量最丰富的县份，其次是水泥灰岩、优质大理石、翡翠石等。金属矿产以铁为主，铜、锌、铬次之。已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9万吨。皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
根据《中国地震动参数区划图》（GB-1），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。
2、气候条件
地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。主要气候特征是季风明显，四季分明，气候温和，雨水适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中。
春季（3至5月）温暖，平均气温为14.7℃，平均降水量为.7毫米，天气多变，多吹东南风或东风，有利于春播和越冬作物生长。
夏季（6至9月）炎热多雨，多吹东南风或东风，降水集中且强度大，日照充足。夏季平均气温为26.5℃，最高气温达41.1℃。降水量历年平均.3毫米，超过全年降水量的一半以上，为喜温作物提供了良好的条件。
秋季（9至11月）凉爽，降温快，日差大，多吹东北风。季平均气温为15.6℃，降水量为.1毫米，有利于秋季作物成熟。
冬季（12月至次年2月）寒冷干燥，雨雪皆少，偏北风。季平均气温为1.7℃，月平均最低气温出现在1月为－3.7℃，最低气温达－21.3℃。季平均降水量为50.7毫米，占全年5.8%，有利于越冬作物安全过冬。
3、水文地质
地表水：降水形成坡面径流，汇集进入沟渠、河道或人工村塘、塌陷洼地，形成地表水。境内偏旱年和干旱年由于降水量减少，河道径流量大为减少，体现出境内河流均为雨源型河流，其资源枯丰完全依赖于降水补给的多寡。
地下水：睢溪县地下水资源丰富，主要由第四系潜水和裂隙岩溶承压水构成，属于淮北三大水系“相山”、“青龙山至王场”和“符离集”中的相山水系。浅层水主要来源于降水沿裸露基岩山区和基岩浅埋区上复松散层，以及平原区陆面入渗蓄存和向下越层补给形成的。这部分水资源属面上分布，难以集中开采，其水质主要受土壤和地表水质影响。它是全县赖以生存的最重要水源。由寒武、奥陶系石灰岩出露组成的萧相背斜和闸河向斜共同组成淮北深层承压水含水构造体系。深层承压水的补给来源主要是靠萧相背斜裸露基岩接受降水入渗，以及第四系潜水的影响。这部分水的功能主要是全县工业和城镇生活用水，开采量大。
4、交通运输条件
濉溪交通便捷，符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。规划筹建中的许昌－亳州－宿州－淮阴高速公路将横穿本县中部。规划筹建中的亳州－永城－青龙山－宿州铁路也将横穿本县北部。
5、人文环境条件
濉溪历史悠久，人杰地灵。历代不乏俊才名士，历史名人有春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，三国时期著名的文学家、思想家、音乐家嵇康，东晋著名的军事家、音乐家桓伊以及东晋三戴（戴逵、戴勃、戴颙）、西晋嵇含、金代二武（武祯、武亢）等。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲《广陵散》，成为千古绝唱。
近代有早期革命家朱务平、徐凤笑、刘之芜等。
9年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河码头遗址折射出濉溪昔日的繁华。邓小平、刘伯承等老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于临涣文昌宫运筹帷幄，指挥了淮海决战。
隋唐大运河故道横穿县境中部的铁佛镇、百善镇、四铺乡。临涣土城是安徽省目前唯一保存完好、规模最大的先秦古遗址。临涣文昌宫和小李庄为淮海战役总前委驻址。双堆建有淮海战役烈士陵园和邓小平同志亲笔题词的烈士纪念塔。柳孜隋唐大运河码头遗址、临涣城址、淮海战役总前委旧址等为淮北市仅有的三处全国重点文物保护单位。
6、施工条件
本项目所在地地势平坦，交通便捷，拆迁工作已经基本完成。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而本项目有意向承建施工、满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
7、政策环境
本项目的建设符合睢溪城市建设总体规划，贯彻了睢溪县政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，该项目已列入淮北市委市政府领导督察项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，市政府将本项目纳入省、市重点项目，，享受市政府给予的有关优惠政策。
目录
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1.2.主要技术经济指标
1.3.问题与建议
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
2.2.区域房地产市场分析
2.3.销售预测
2.4.营销策略
第3章建设规模与项目开发条件
3.1.建设规模
3.2.项目概况现状
3.3.项目建设条件
第4章建筑方案
4.1.设计依据
4.2.项目设计主题和开发理念
4.3.项目总体规划方案
4.4.建筑设计
4.5.结构设计
4.6.给排水设计
4.7.电气设计
4.8.暖通设计
第5章环境影响评价
5.1.编制依据
5.2.环境现状
5.3.项目建设对环境的影响
5.4.环境保护措施
第6章劳动安全、卫生与健康
6.1.指导思想
6.2.职业安全卫生健康对策与措施
第7章组织机构与人力资源配置
7.1.组织机构
7.2.人力资源配置
第8章项目实施进度
8.1.项目开发期
8.2.项目实施进度安排
8.3.项目实施过程控制措施
第9章项目实施进度
9.1.工程项目招标投标概述
9.2.工程项目招标投标因素分析
9.3.招标依据
9.4.招标范围
9.5.招标方式
第10章投资估算与资金筹措
10.1.投资估算
10.2.资金筹措
第11章财务评价
11.1.项目评估依据
11.2.财务评价基础数据的选择
11.3.财务评价
第12章社会评价
12.1.项目对社会的影响分析
12.2.风险分析
12.3.社会评价结论
第13章研究结论与建议
13.1.可行性研究结论
13.2.建议
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