企业各类型各行业税负及其合理减免税办法
----企业各行业各类税种税负合理避免（13）
企业土地增值税减免税负的33个办法
第一章土地增值税的基本要素
1.1土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
1.2计算增值额的扣除项目包括：
1、取得土地使用权所支付的金额。这是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（指土地出让金、土地转让金）和按国家统一规定缴纳的有关费用（登记费、过户费等）。
2、房地产开发成本。这是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括以下费用：
（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、周转房摊销等。
3、房地产开发费用。指与纳税人开发房地产项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。但这三项费用不是按照纳税人开发房地产项目实际发生的费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。
（1）《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前1、2项计算的金额之和的5%以内计算扣除。即此种情况下允许扣除的房地产开发费为不超过：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除。即此种情况下允许扣除的房地产开发费为不超过：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%。
4、旧房及建筑物的评估价格。这是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费，也可视同税金予以扣除。
6、财政部规定的其他扣除项目。如对从事房地产开发的纳税人可按其取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本计算的金额之和（即第1-2项），再加计20%的扣除；纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第二章土地增值税收受筹划的避税思路
2.1土地增值税收受筹划的避税技术技巧的主要方法：
1、利用税收优惠政策进行税收筹划；
2、通过分散税基进行税收筹划；
3、利用税法弹性进行税收筹划；
4、利用税法空白进行税收筹划；
5、通过转让定价进行税收筹划；
6、通过延期纳税进行税收筹划。
2.2土地增值税收受筹划的避税思路路径的主要方法：
税务筹划就是税务筹划计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税务筹划也不例外，项目早期的税务筹划节税效果最大，也最容易实现。到了土地增值税清算阶段，税务筹划的空间已经不大。但合理税务筹划还是可以获得一定成度的节税效果的。
纳税人筹划法，税基筹划法，税率筹划法，税收优惠筹划法，会计政策筹划法，税负转嫁筹划法，递延纳税筹划法，规避平台筹划法，资产重组筹划法，务转化筹划法等。
第三章土地增值税避税的具体方法
3.1利用“核定征收”做税收筹划-8
（1）合理选定分类方式。楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品分开清算，则该项目如何分类应缴土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以达到节税。企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。
（2）合理选定成本分摊方法。公共开发成本需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地楼盘只有住宅和商铺，税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。楼盘按两类产品清算方式下，普通住宅的土地成本将减少，商铺分摊的土地成本增加，商铺的税负得到减少，住宅的税负增加。
因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以起到有效实现节税效果的。
（3）合理归类直接成本。在进行开发成本核算时，将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。例如街铺外墙为干挂石材，上面住宅外墙为磁砖，此前街铺石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建安成本减少，街铺的建安成本增加，项目总税负又减少。
（4）延伸产业价值链，跨行业利润转化。对民营和外资房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳”，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑设施、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润：一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策，也是降低整体税负的有效措施之一。上市公司年报披露的信息中可窥一斑。
（5）多制造“利润调节器”，进行关联交易。做好税务筹划就得将简单问题复杂化，在原有公司外围多打造几个“壳公司”，这些壳有的可能是有税收优惠政策的、有的可能是亏损的、有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。否则，只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是，这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效。
（6）分解房地产销售价格，降低房地产增值率。销售房产主要的税收负担是土地增值税和增值税，二者都是以增值额为计税依据的。只要分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。运用收入分散法，才是增值税、土地增值税筹划的关键。常用方法：是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施、地下停车场、室内装修、家电）从整个房地产中分离。在住房初步完工，还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移的《购销合同》，之后再与购买者签订《设备安装及装潢、装饰合同》，如此，只有《购销合同》的金额缴纳土地增值税，而《设备安装及装潢、装饰合同》的金额仅属于增值税征税范围，不计征土地增值税。
（7）期间费用转移到房地产成本。房屋开发的“期间费用”除利息支出外都不按实际发生数扣除，是以“土地价款”和“开发成本”的合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目。若采用“适当人员分配方法和其他合理组织管理方法”，在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去，使这些费用能够作为开发成本列支，增加扣除项目数额，减少应缴纳的土地增值税。
期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
（8）利息支出筹划法。在房地产开发业务过程中因借款产生利息，计算土地增值税时利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。
税务总局规定：一是“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他“房地产开发费用”，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的按照以上方法扣除。
以上规定了三种扣除利息的情况：据实扣除、5%、10%。企业对项目进行预算时，需要经过计算具体项目成本和自身实际，才能做出选择。
但是，利息扣除的基数标的“房地产开发成本”金额，根据开发项目特点能不能增大，成为以上三个利息计入法之后的，根本性关键因素。
3.2结合企业和项目实际的税务策划-16
1、虚列公共配套设施支出
企业在签订建筑安装合同时，已经将附属设施工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。
2、扩大开发项目成本费用
（1）虚开（大宗）材料发票。
（2）以预算发包价格计入工程成本。
（3）虚开建安发票。
房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付5.7%-5.8%（指年）的增值税，可偷逃土地增值税和企业所得税。
3、利用关联方交易进行利润转移
房地产开发企业都有若干个经营内容不同的子公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。
4、合作分房不确认收入
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。合作分房不属于销售行为，产权没有转移不确认收入，就不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。
5、虚增工程项目开发成本
年，广东某地工程成本定额上限的住房建安造价标准元/平方米（注，不含装修），而与施工公司签订《工程项目总承包合同》和实际建安成本的不含装修为元/每平方米。政府部门的指导定额与实际的差异额，是客观存在。如果开发商与施工方合谋提供的《合同》和建安成本结算价（不含装修）为元/平方米，明显高于政府工程定额造价表，但有正当理由，税务部门将予以核准扣除。
6、股权投资下土地按评估价值入账
通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。
7、代收费用计入扣除项目加计扣除
根据税务局的规定，县级以上部门对房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，不允许作为加计20%扣除的基数。代收费用未计入房价中，在房价之外单独收取的可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。
8、虚构合作开发模式避税
税务机关对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。一方出土地，一方出资金，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。
9、项目公司股权转让逃避纳税
（1）土地方转让土地，采用项目公司股权转让，购买方购买土地必然是以低于市场价格的并且扣除部分销售增值税和土地增值税后的价格入手的。从土地价格上讲，已经完成了土地的土地增值税的减免。
（2）将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库、别墅等，转为项目公司自用或用于出租等商业用途。随后，项目公司股权转让，股东变更了，因产权末发生转移，不征收销售增值税和土地增值税。
国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的增值税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的“债务风险”，则采用由被兼并方提供“担保”的方式予以解决。
10、公共设施的成本费用全额扣除
部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》(国税发[]31号)的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成若干个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。
11、拖延清算时间递延纳税
房地产企业可以利用种种手段寻找《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不对工程项目进行决算（拖延10年的正常现象）；或留下N套内部认购或冲抵工程尾款的尾房，项目方和施工方联合操作致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为近年来的普遍现象。
12、商铺自营自用逃避纳税
将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库、别墅等，转为项目公司自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移不缴纳销售增值税和土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
13、未按预征率足额缴纳土地增值税
从事房地产业的人都清楚，凡是被税务局预征的税负，在项目进行决算和清算时，绝对不会出现返回现金的道理，白白地多交土地增值税和浪费了资金占用成本。笔者认为，各个地区的房地产预征都有两个条件因素：销售价格、预征税率。预征税率是税务机关在全市统一标准无法变更，但是，房屋销售价格就可以做文章。其中，一是销售房屋的剥离附属设施、装修、赠送家具家电、地下室等项目内容；二是房屋销售价格是企业制定的，但不要偏离于物价部门的指导范围就可以。使用以上二法，可以达到未足额预征土地增值税。
14、低价格销售街铺
工程项目街铺的销售均价元/每平方米，其中，以低价元/平方米将部分街铺销售给企业员工（以抵充员工的奖金和福利）和施工单位（抵充部提高工程造价开发票的收费、工程尾款的抵账）。《税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。企业明显偏低价格销售街铺，又有正当理由，就可以合理合规地确认低价的销售收入，达到减免土地增值税的目的。
15、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款
建议投资人或合作双方留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后，双方再将余额进行分配。
3.3利用项目特点和财务技巧纳税-9
1、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。
2、以继承、赠予房地产的方式转让房地产，属于无偿转让房地产的行为，不属征收土地增值税的范围。
3、房地产出租，出租人取得了租赁收入，但没有发生房地产产权的转让，不属征收土地增值税的范围。
4、房地产抵押，在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。
5、房地产交换，交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但是，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征“房地产交换”的土地增值税。
6、房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
7、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。
8、对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。
9、利用税收优惠政策进行税收筹划
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。
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