公司建筑物基本工程和装饰维修管理制度
第一部分总则
1.1本制度的目的，为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。1.2适用于公司各物业管理部门的公共部位房屋主体维护修缮工作。
第二章部门权限和责任制
2.1各物业管理部门主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批；
2.2工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审；
2.3各物业管理部门负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持；
2.4工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。第三章制度管理3.1出勤管理3.1.1上午上班必须提前5分钟到土建维修部参加早会，由组长或主管主持，会议内容为：总结昨日生产情况，布置当日工作计划及注意事项，土建维修部所有员工必须准时参加，否则按迟到处理。3.1.2未到下班时间末经班组长同意提前下班或是提前准备下班者，按早退处理。迟到、早退依《员工手册》相关内容处理。3.1.3旷工按天数双倍扣罚全额工资，连续旷工3天，按自动离职处理。3.1.4未经批准擅自不加班，3小时以下按旷工0.5天处理，3小时以上按旷工1天处理。3.1.5请假必须填写《请假单》，且需经主管或经理批准后方可离厂，不允许打电话请假，否则按旷工处理。3.1.6上班时间内未经组长及以上管理人员批准不得擅自离岗，违者处以5-10元罚款（注，本文的“罚款”是指在绩效考核时的处理和罚款）。3.1.7员工需外出时，需开出《人员出厂单》经主管或经理批准后方可离开厂区，否则按早退或旷工处理。3.2作业管理。
3.2.1物业管理部门负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《物业管理部门工作记录》；
3.2.2顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《物业管理部门工作记录》；
3.2.3房屋主体问题的现场勘验当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理部门应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。
3.2.4房屋主体问题的处理
（1）公共部位的房屋主体问题，物业管理部门应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；
（2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理部门应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理部门处理；
（3）物业管理部门对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。
3.2.5房屋主体问题处理方案的审批
（1）工程部应对物业管理部门提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮；
（2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。
3.2.6房屋主体问题处理施工的检查
（1）各物业管理部门应根据施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《物业管理部门工作记录》，必要时可另行制作表单记录；
（2）物业管理部门应加强施工现场工程质量和环境卫生管理。检查中发现问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理部门填写，工程部经理签发；3.2.7验收：
（1）施工结束后，物业管理部门应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收；
（2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。
第四章项目责任主体
4.1项目责任主体
4.1.1由工程部派员根据现场情况确定具体维修方案，物业管理部门相关人员实施。
4.1.2维修由物业管理部门技术主管监督，维修完毕由工程部派员验收。
4.1.3工程部经理对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。
4.2维修原则。坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
4.3维修依据：
4.3.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。
4.3.2符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。
第五章各项维修项目的标准
5.1地基基础
5.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。
（1）破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥部分除。
（2）用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。
5.1.2恢复勒脚饰面
5.1.2.1如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
（1）如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术主管。
（2）如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。
（3）如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。5.2梁、柱、板主体5.2.1露筋
（1）将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。
（2）用钢丝刷清洁干净。
（3）充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
（4）用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。
5.2.2有裂缝。参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。
5.2.3有孔、洞
（1）将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。
（2）用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。
（3）充分喷水湿润孔、洞内壁。
（4）如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。
（5）按原标准做好饰面。
5.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
5.3墙体。墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）。
5.3.1裂墙
（1）先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形。
（2）用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。
（3）均匀地涂刷一道素水泥浆。
（4）再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。
（5）用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
5.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。
（1）先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。
（2）充分喷水湿润破损面。
（3）用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。
5.3.3墙体室外饰面破损
（1）将破损面及其周边松散层一并凿除。
（2）用钢丝刷清扫干净浮动灰土。
（3）充分喷水湿润破损面。
（4）均匀地涂刷素水泥浆。
（5）用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。
5.3.4墙体室内饰面破损
（1）同5.3.3中（3）—（4）
（2）用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。
5.3.5外墙渗水
（1）外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水的斜缝。
（2）窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。
（3）在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。
（4）外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1—2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。
（5）墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
（6）用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10—15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2—3道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。
5.4顶棚。
参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”的维修程序进行维修。
5.5楼梯间
5.5.1踏步缺损
（1）将缺损部位的周边已松动部份凿除至结实层。
（2）用钢丝刷清扫干净灰土。
（3）充分喷水湿润。
（4）均匀地涂刷一道素水泥浆。
（5）用1:3水泥砂浆做好基层。
（6）修复饰面。
5.5.2栏板缺损。如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：
a)如不能修复，应及时更换新配件。
b)使栏板、梯板、扶手连接牢固。
c)修复栏板（杆）饰面。
5.5.3扶手
（1）如不能修复，应及时更换新配件。
（2）使之与栏杆连接牢固。
（3）修复饰面（如油漆、乳胶漆等）
5.6门、窗
参照室内维修规程中有关“门、窗”维修程序执行。
5.7避雷设施
5.7.1锈蚀
（1）用砂纸除锈。
（2）均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。
（3）如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口，刷涂防锈漆及银粉漆。
5.7.2连接部位断开
（1）除锈清洁后，焊接牢固。
（2）刷二道防锈漆和一道银粉漆。
5.8屋面隔热层、防水层
5.8.1隔热层破损，及时更换并用1:3水泥砂浆嵌缝。
5.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。
（1）用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图。
（2）纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。
（3）出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥。
（4）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。
5.9屋面水池（箱）
5.9.1渗漏
（1）先将水池（箱）四壁清洗干净。
（2）做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。
5.9.2水池（箱）检查口盖缺损
（1）应立即维修并加锁。
（2）刷二道防锈漆，并定期检查。
5.10地下室堵漏。地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。
第六章奖励惩罚
6.1在公司受到奖励的员工，视具体情况对其奖励。
6.2提出合理化提案，被部门采纳的，对员工进行表扬或者物质奖励。
6.3主动要求或从事非本人的工作或区域的清扫，进行表扬或奖励10分。
6.4每完成任何一项，职员得到奖励，奖励时写申请上报到公司。（1）通过多方面协调，克服一定困难而又不影响检测的工作。（2）工作量非常大，需要多人多次能完成的工作在短时间内且一次性完成。（3）工作环境较为恶劣或技术性强的情况下，克服困难完成工作。（4）对发现或发现后能及时排除部门内的重大隐患。（5）由于公司需要，质检人员加班加点进行检测。（6）公司内正在休息的人员，由于生产的需要时回到岗位进行工作的人员给予奖励。（7）支援和帮助其他部门工作。
6.5好人好事并被公司通报表扬，个人奖励20分。
6.6对于突发事故处理得当，为公司挽回一定经济损失的，如：仪器漏电灼烧，及时发现并解决，对个人奖励20---50分，由部门负责人上报到土建维修部。
6.7对土建维修技术创新、小发明、小创造等并对工作有积极作用奖励20分或按公司的相关规定给予奖励。
6.8对于公司安排的检测样版，结果一个月内误差在5%内，奖励20分。
第七章监督与检查
各管理人员必须严格执行以上规定，管理部门可不定期派出监督人员对本管理制度的执行情况进行检查，如果没有及时按规定对违规的员工执行违纪处罚的，或者发现滥用处罚，则追究相关管理人员的责任，同时可处以10-50元的罚款。如出现品质问题有争议时，最终的裁决由土建维修部主管决策。
第八章附则
8.1本制度主管及部门相关管理人员共同协商制定，报综合服务部备案，对制度或制度执行过程中有任何疑问，可以向土建维修部主管或公司高层领导投诉。8.2本制度每半年需由土建维修部对其适用性、有效性进行重新评估，以确保本制度在现场得以顺利实施，达到预期目的。8.3本制度中的相关管理办法如与员工手册有相悖之处，以《员工手册》之规定为准。
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