作者许国兴
改革开放40年来，我国的人口实现了从农村到城市的急剧转移，截止年末全国常住人口城镇化率为63.89%。也就是说，当前我国大陆14.12亿人口中有9.02亿人口居住在城市中。而9.02亿城市人口中，很大一部分人是居住在有物业管理的住宅小区里。由于物业管理是我国改革开放后，伴随着城市建设的突飞猛进、人口城镇化和城市人口居住方式现代化的产生的一种新鲜的事物，我国有关物业管理的法制建设，又长期处于滞后的局面。为此，物业管理领域存在的问题特别是物业公司与业主的矛盾长期严重尖锐。如何破解我国数亿业主及物业公司的矛盾问题应当成为党委政府特别是基层党委政府应当肩负的重要职责。
经过多年的实践，我国物业管理已探索出不同的方式，如承包方式，绝大多数为总包方式，少量的为按照物业服务项目分项承包方式等；物业企业的所有制性质绝大多数为盈利性私有制公司，少数为村（居）集体企业、国有企业等。下面笔者以长期以来绝大多数住宅小区物业管理采用的是私营公司总承包制方式为案例进行分析探讨住宅小区物业管理工作。
一、物业管理领域必然存在的三大矛盾难于调和。
1、物业公司追求利润 化与业主低收费优服务诉求之间的矛盾。追求利润这是企业的天性，低成本高收入是企业盈利的主要手法。如果没有外在压力，对物业公司而言成本费用支出越低越好，而收费盈利是越高越好。俗话说“便宜没好货”，物业公司压低费用开支，提供的必然是劣质服务。而从购买服务方——业主而言，物美价廉， 是能享受到免费且优质的物业服务是每个业主的梦想和追求。因此，从本质上讲，物业公司与业主的诉求是天各一方不可调和的矛盾。
2、小区的统一规范管理与各个业主之间不同的行为诉求之间的矛盾。俗话说“众口难调”。一个住宅小区少则百来户，多则几千户，每户业主均有自己的价值理念和评判标准，各业主都是平等的法律主体，谁也不能领导谁、代表谁、管理谁、压迫谁。“无规矩不成方圆”，物业公司提供的是统一管理和服务，但怎么管理、怎么服务、收费的标准与提供的服务质量是否相称，每个业主的口味不同，没有一个权威的判定标准，永远充满矛盾。
3、公司运营的私密性与业主应该享有的知情权、监督权之间的矛盾。收入、开支、用人、决策等都是企业内部管理信息，一般不对外公布。但业主作为物业公司管理服务的对象，物业公司的物业收费及均衡情况，公共停车位、广告费、管线入区收费、公共资产使用出租运营等情况，保安、保洁、水电维修、电梯维保、道路、墙面、照明器具等破损修复等，都与业主息息相关，业主应当拥有知情权、监督权。
二、许多关乎业主基本权益的重大问题，目前法律规定空白或没有权威部门予以明确。“法无授权不可为”，法律规定的空白导致行政机关、司法机关无法可依，无法作为。在此情况下，业主作为孤立的个体，相比作为组织的物业公司，从财力、物力、人力、等方面，均处于弱势地位，没有业委会的集体抗衡，业主极易被各个击破，沦为物业公司欺凌和盘剥的对象，业主个体维权困难重重。
1、业主无钱交物业费或拒绝缴纳物业费能否居住使用自己的房子？法律没有规定，权威部门没有明确。业主少则几十万，多则几百万、上千万购买的房子有时会因各种原因没交物业费，如确有经济困难，或与物业公司有争议、有矛盾拒绝缴纳物业费，在这种情况下，物业公司会想尽一切办法刁难、阻挠业主，甚至采用断水、断电等极端手法使业主无法入住、无法使用自己的房子。
2、物业公司阻挠、刁难业主甚至采用断水、断电、限制甚至禁止业主出入小区的等严重侵犯业主住宅使用基本权利的行为，物业管理条例、治安处罚法、刑法等相关法律法规没有明确界定该行为的性质和相关制裁处置办法。笔者认为住宅使用权是业主的基本权利，等同于人身安全，物业公司侵犯业主住宅基本权利是一种严重违法甚至犯罪的行为，应当得到严厉的惩处。由于在物业管理条例、治安处罚法、刑法等相关法律没有明确规定这种行为的性质和处置办法，业主维权难，维权成本高。“法无规定不可为”，由于没有相关法律明确规定，公安、物业管理等相关执法部门，往往将此类问题列为民事纠纷的范畴，对物业公司不予制裁处罚。为此，物业公司也会极力拉拢腐蚀执法部门，以达到偏袒保护，他们的目的。
3、物业公司侵占业主公共财产，如自行收取广告、电信、燃气等公司进场费，虚假公摊水电绿化建设等费用，套取骗取公共维修基金的行为，是侵占资财的违法犯罪行为，还是民事上的经济纠纷？法律没有规定。笔者认为这是显而易见的侵占业主资财的违法犯罪行为。但现行的法律法规没有明确。现实中对这个长期普遍存在的现象没有国家严惩物业公司的案例。为此，物业公司大多有恃无恐地侵占业主资财和权益，业主大多无力维权。令人可喜的是年6月份福建省住建厅将联合发改、公安、民政、市场监督等部门联合开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治。但愿这个迟来的爱能做严做实，给业主再来真正的福利。
4、对空置房全额收取物业管理和水电公摊费用，明显缺乏合理性，但应该如何打折收费？国务院物业管理条例对此没有规定。目前有个别省份如山东省出台规定，对空置房的物业管理收费进行优惠规定，设置如不超过60%的收费上限。但绝大部分省市对此没有作出规定，为此，物业公司利用这个法律空白点对空置房进行空置房进行全额收费，业主普遍不满。
5、开发商未售的物业（如套房、商场、停车位等）是否等同于业主的空置房，要不要承担物业管理费和水电公摊费？国务院物业管理条例对此没有明确。现实中开发商从未承担。笔者认为这是极端不公平不合理的，开发商未售的物业与业主的空置房性质一样，只是持有人不同而已，应当一视同仁承担承担物业管理费和水电公摊费。不过可以同空置房的业主一样享受物业管理和水电公摊费用上的折扣和优惠。
6、物业公司收取装修、水电等押金长期拒不偿还，对代收的各种办证费用长期挪用侵占等行为应如何定性处置？法律没有规定。笔者认为这是显而易见的侵占业主资财的违法犯罪行为。但现行的法律法规没有明确。现实中对这个长期普遍存在的现象没有国家严惩的案例。在现实中业主大多采用抗议、投诉、信访的渠道与物业公司抗争，维权耗时耗力，最终 的结界也只达到物业公司退还侵占的款项而已，物业公司可以说是毫发无损。为此，物业公司大多有恃无恐地拖欠霸占业主资金，以耍猴般的微笑对待业主的维权。
7、业主委员会是基层群众性自治组织吗？能否纳入国家监察对象？如何保障业主委员会廉洁高效运行？等事关业主集体权力运营、监管的重大问题，法律没有规定。
8、业主委员会成立难，业主的集体权益谁来维护？法律没有明确。据统计，许多县区住宅小区的业委会成立不足30%。物业管理条例规定，物业管理的收费标准、收费项目由业主委员会与物业公司签订，但许多小区没有成立业委会。大部分物业公司也希望业主一盘散沙，不要拧成一股绳成为与物业公司对抗的力量，进而可以任意霸凌业主。因此开发商和物业公司会千方百计阻挠业主成立业委会，或千方百计拉拢腐蚀、威胁业委会成员，以期控制业委会进而为他所用。一些地方有出台规定，没有成立业委会的小区由居委会代管，但没有科学、完善的代管规定，在现实操作上效果不理想。
9、无业主委员会，前期物业公司“鸠占鹊巢”无期限垄断物业管理。如何处理这种荒唐的行为？法律和现实都没有具体的应对举措。物业管理条例对前期物业管理没有规定 年限，开发商和前期物业公司利用这个法律空白，甚至通过干扰阻止业委会成立的方式，长期垄断小区物业管理权，甚至任意抬高收费标准、增加收费项目。业主因没有成立业委会，无权单独维权。
10、业主委员会成立后，有没有权利对开发商建设的物业质量和配套设施进行验收，并要求开发商改正、修缮、补全？开发商在交房前，政府有关部门有组织对物业质量及设施配套情况进行验收。但这种验收也有可能存在不严格不规范，和验收部门“崽卖爷田不心疼”的思想，等到业主交房后出现各种问题。因此，业主委员会成立后，应当组织有资质单位对开发商移交的物业质量和配套设施进行二次验收，对不合格、不完善的地方有权要求开发商补正。
11、物业公司为一己之私恣意收取车位管理费、停车费，导致业主、外来车辆没有入库停车、进小区按位停车，而是占道停车，导致交通堵塞甚至消防、应急通道堵塞。对物业公司这种恣意抬高收费标准，严重损害业主利益、甚至严重危害公共安全的行为，没有明确监管部门和相应的制裁措施。
12、物业公司为了节省费用，对人防消防设施、电梯、水泵等设施没有定期维护检修导致严重安全隐患，给业主造成 损害，法律没有规定相应的责任主体和相关责任，特别是刑事责任。如因长时间设备、设施、构筑物、建筑物检修、修复不到位，导致出现电梯不能正常运行甚至人身安全事故、供水障碍甚至断水、地下室不能应急抽水，地下出库积水甚至车辆泡水、外墙脱落导致安全事故等等。
三、当前物业管理领域存在的三大异化趋势。
1、物业公司与业主之间矛盾的尖锐化。近年来由于受到 、疫情等因素的影响，我国部分地区出现经济下行的局面，部分业主家庭出现经济困难。因业主经济困难，导致物业公司与业主之间矛盾越加的尖锐化。尤其是在聚族而居的农村或城郊拆迁安置房，由于农民经济相对薄弱，业主集体拒缴物业费的现象比较多，部分小区没有经济支撑物业管理，出现物业瘫痪的状态，群众苦不堪言。
2、物业公司的黑恶化。物业公司对业主提供管理和服务，但也拥有收费的权利。物业公司与业主从法律上看是平等的民事主体，但从物业管理运营的实际情况上看，物业公司拥有强制管理权和收费权，物业公司是凌驾于业主之上的强者，两者是不对等的关系。由于物业公司不是国家行政机关，没有从法律上拥有使业主屈服的强制管理权和收费权，物业公司为了维持正常的物业管理工作特别是物业费的顺利收取，物业公司必须取得公权力机关的支持和倾斜。为此，物业公司往往大量聘请保安力量或在与业主冲突将其他员工甚至社会闲杂人员转化为保安力量，以期在暴力冲突中处于 的优势状态。穷尽拉拢腐蚀手段，以期政府部门如公安、住建、城管执法、乡镇街道、村居委会介入物业公司与业主矛盾纠纷、冲突时取得公权力部门的偏袒支持。因此，物业公司的黑恶化是物业公司的生存之道和发展的必然趋势。同时，社会黑恶势力往往借助物业公司的管理手段，如限制装修装潢材料的堆放、搬运、进出，建筑垃圾的堆放、清运，装修噪音、装修时间的管控，装修方案，尤其是防盗网、空调外挂、装修外立面等的干预，与物业公司相互勾结、狼狈为奸，通过垄断装修材料甚至装修工程，盘剥业主，攫取暴利。由于物业公司是依法登记成立的，物业公司的管理权和收费权又是物业管理条例赋予的，因此，物业公司的黑恶化是披着“合法”外衣，物业公司相当于“合法”的黑社会性质组织。可喜的是，在过去为期三年的扫黑除恶专项斗争和目前的扫黑除恶常态化工作中，许多地方始终把物业管理领域作为扫黑除恶的重点，并取得丰硕的成果，物业管理领域的黑恶化得到明显的遏制。但不容乐观的是，由于物业管理的体制机制没有根本性的改变，蛰伏其中的黑恶化土壤的没有得到清理，物业管理领域的黑恶化趋势极易死灰复燃，并可能报复式发展。
3、物业管理领域的腐败化。俗话说“无利不起早”，物业管理是当今社会上一个新兴盈利性行业，而且服务业基本需要资金的投入，可谓是稳赚不赔的好生意。因此，社会上很多人想从事这个行业。如上所述，物业管理必须仰赖政府公权力的全力支持，为此许多公职人员也借机参股这个行业。政商勾结自然形成，腐败由此而生。为此，在现实生活中，每个小区的物业公司的更换都是一场宛如政权更迭般惊心动魄的政治大战，或是业主与旧物业公司的对峙战斗；或是新旧物业公司的搏斗，甚至双方都邀请社会闲杂人员、黑恶势力进行对峙、群殴；或是业主联合新物业公司对抗旧物业公司的搏斗，或是旧物业公司联合部分业主对抗新物业公司的搏斗，或是业主之间撕裂，分成两派或多派，等等。此外，业主委员会的换届也往往演化成为一场政治“斗争”，为争夺席位，相互攻讦成为常态。收取的物业费用成为物业公司行贿干部、业委会成员的资金来源，党政干部、业委会成员、社会黑恶势力也强势介入物业管理领域，而社会黑恶势力的存在必须有公权力人员“保护伞”的保护，因此，物业管理领域已然成为腐败的重灾区。
四、物业管理必须厘清的三个重大问题。
1、物业管理权到底是什么权？是公权力还是私权利？是行政管理权还是民事处置权？由谁行使？如何行使？
物业公司应当拥有两项权利、承担一项义务。两项权利是指物业管理权和收取费用报酬权，其中物业管理既是权力也是义务，如小区安保权，物业公司有权禁止非业主进出小区，又如有权监督业主在房子装修时是否损害破坏公共利益，再如有权要求车辆按位停靠，等等。当然这个权利的行使也是维护小区良好秩序，也是物业公司的应尽义务。一项义务即物业服务，物业管理物业服务的内容是在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，具有公益性。物业管理、物业收费最终实现要靠强制力来保障。但物业公司、业主委员会作为民事主体，不应当拥有强制力，强制力只能国家拥有。因此，笔者认为物业公司的管理权、收取费用报酬权只能是劝导性的权力，当权力不能实现时必须依法申请国家强制执行。
2、物业收费权是强制性收费还是自愿性交费？谁应当拥有物业收费权？物业公司？还是业主委员会？还是其他方？如上所述，笔者认为物业收费最终必须由国家强制力来保障。物业公司不应该拥有直接向业主收费的权利。物业收费权应该归业主委员会拥有，同时业主委员会的收费权也只能是劝导性权力，当劝导无效时必须依法申请国家强制保障，如通过诉讼，由法院判决，由法院强制执行。物业公司的服务费用应该由业主委员会支付。从长远看，物业收费也可以由业主委员会委托社区、街道或政府部门代为收取。这样收费更具有权威性，收费一视同仁的公平性也得到保障。长期以来，由物业公司直接向业主收取物业管理费的方式是引发物业公司与业主矛盾的主要原因。按照《物业管理条例》物业公司的服务内容及收费标准是与业主委员会议定的，业主作为个人无权与物业公司议价，同时也无权选择物业公司、解聘物业公司，在选择服务内容、服务质量方面也要通过业主委员会代为行使，没有与物业公司直接对话的权力。在这种背景下，许多物业公司不希望业主成立业委会，在没有业委会的情况下，物业公司实际上拥有业委会的权力，也拥有任意收费、任意欺凌业主的权力。
3、物业公司和业主个人是否是平等、对等的民事主体。笔者认为从理论上讲物业公司与全体业主是平等、对等的法律关系。但从单个业主而言，因为他无法代表全体业主进行选择物业公司、解聘物业公司，对物业公司的管理、收费、服务等进行谈判、监督，因此物业公司与业主是不平等、不对等的关系，物业公司管理着业主，物业公司明显强势于业主。
五、物业管理领域存在诸多问题的本质根源。
1、混淆了政府强制性公权力和民事平等主体之间的协议性、劝导性行为之间的边界。物业管理、物业收费都需要强制力，否则各个业主各行其是，物业管理就会瘫痪；没有外力作用，单靠自觉，绝大多数业主不会主动缴纳物业费用，物业费用收不上来，物业管理就会缺乏资金保障，陷于瘫痪。物业公司、业主委员会、业主都是平等的民事主体，相互之间可以协商协议性、互相劝导性，但任何一方都不能凌驾对方、强制对方。强制力是政府专有的权力，任何民事主体都不应拥有。长期以来，物业管理 的问题就是物业公司代行了政府的公权力，将协议性、劝导性行为演变为强制性行为，这也是物业公司趋向黑恶化的主要原因。
2、忽视了众多主体集体意志的形成是一个十分复杂的科学，既需要十分严谨和规范的程序，也离不开严密的内部和外部监督。
3、过度崇拜市场的能力，过度相信市场主体自觉的道德，将本应由政府方可承担的责任和义务简单地抛给社会、抛给市场，并一抛了之，即缺失服务也缺失监管。
六、物业管理权的法律属性和必须坚持的三个导向。
综上所述，物业管理实质是一种行政管理权。这个权利不可市场化、不可让渡于私人，必须进行严格的监控，否则极易被物业公司、业委会滥用，进而成为统治、凌辱业主的工具。为此物业管理必须坚持
1、公权性。物业管理的公权属性要在全社会形成共识，进而围绕这个公权的善用和防止公权的滥用进行探讨解决物业管理问题。
2、公益性。物业收费要取之于业主、用之于业主，物业管理不能成为一种盈利性行业，更不能成为暴利行业。公益性、非盈利应该成为物业管理的主流。物业管理应当采取低利润、保本型的方式进行运营，同时，积累的资金必须成为集体性质的公款，不可成为公司或个人的私财。
3、透明性。“阳光是 的防腐剂”，物业管理存在着暴利、黑恶、腐败的趋势和危险，必须严格监控，必须全方位、全过程公开透明。首先是财务透明，物业收取的费用、开支的情况，必须全部对全体业主公布。其次，物业管理重大决策过程及决策结果必须全部对业主公布。再次，物业管理人员聘用及薪酬情况必须向全体业主公布。
七、充分评估监管好物业管理工作的种种难度。
1、业主和业委会监管能力严重不足。好的物业管理受益的是全体业主，集体利益相对于业主个人而言存在产权的不明晰，同时业主委员会作为基层群众自治性组织天生固有的“软、散、乱”特点。首先，集体利益相对个人而言产权不明晰，导致集体成员维护集体利益的积极性主动性不强烈。其次，集体利益若没有法定的利益代言人或代言机构，其他人员主张集体利益有许多现实的障碍，如作为诉讼主体不适格，作为协商调解主体不适格等。再次，由于对集体利益的看法和处置方式每个集体成员看法不一，在没有法定和权威代表机构的情况下，绝大多数自治组织都会呈现一盘散沙的局面。尽管在基层群众性自治组织中不乏饱含公益心、正义感的人士，但如缺乏政府支持和必要的经费保障，热心人士公益之举难以持久，甚至会遭到一些不法之徒污蔑和造谣中伤。正因为以上原因，相对公司化的物业公司而言，业主或业主委员会都是一盘散沙的弱势群体，极易被物业公司各个击破，个别刺头的业主或业委会成员极易被物业公司拉拢腐蚀或被恐吓、污蔑、打击报复而退怯。
2、政府部门公正监管权易受腐败侵蚀。物业公司作为盈利性公司，他可以拿出部分利润腐蚀政府监管执法人员和司法工作人员，从而使政府监管不力甚至缺位。一些执法执纪人员也会利用监管执法的权力与物业公司沆瀣一气，或参股、或执法偏袒，以此共同鱼肉业主。
3、严密的监管体系和相关监管法律规范的缺失。物业监管如此重要，但截止目前，国家和地方层面均没有出台物业监管方面的法律法规（条例、规定），在现实上也没有形成基本的监管体系。
八、改革创新物业管理的若干建议。
1、作为一项政治任务，由基层党委政府担责，指导各小区在开发商交付之后在限定的时间内成立业委会。通过立法或法律解释，明确将业主委员会界定为基层群众性自治组织，纳入国家监察对象。业委会要有经费保障并常态化办公。如小区过小，业委会成员没有必要全部上班，可选择一个或两个人员上班，或外聘一人负责业委会日常工作。此外，业委会的日常工作可委托村（居）委会代行。可喜的是，年我国《立法法》已修改，地方立法权扩至所有设区的市。因此，各设区的市的人大及其常委会要充分履行立法职责，通过立法或法律解释，明确将业主委员会界定为基层群众性自治组织，纳入国家监察对象，将业主的权力机关——业委会纳入国家监督的范围，防止其异化、腐败化。
2、由一定人数规模的小区要单独成立居委会，或相邻的多小区可联合成立居委会，居委会尽可能与业主委员会合二为一。以此促进小区物业管理与社区治理相融合，既提高社区治理效能，也提高小区管理的权威性，降低小区管理成本。
3、转变物业管理方式，突出公益性、非盈利性。物业管理若采用全包的方式，物业公司要优先选择村居、小区业委会举办的集体企业。政府要出台奖励补助办法，鼓励村居或业委会创办集体物业公司。物业管理也可探索逐项分包的方式，如分成保安、保洁、绿化、电梯维护、水电维保等等，由业委会或集体物业企业面向市场择优选取。分项承包要注重发挥市场优势，切实做到物美价廉。
4、物业收费权归业委会所有。截断物业公司直接向业主收费的权力，物业公司的所有报酬及费用开支由业委会支付。如此，既缓和物业公司与业主的对抗与矛盾，也让业委会真正有权力选聘、解聘、监督物业公司。业委会的收费方式只能限定在劝导上，对拒缴缴纳物业费的业主只能通过法律渠道申请法院强制执行。对拒缴缴纳物业费的业主不得以任何方式侵犯其住宅使用权、小区自由出入权。
5、明确物业公司的管理手段只能是劝导，严禁物业公司以强制的手段行使管理权，严禁物业公司以任何理由侵犯业主的住宅使用权、小区出入自由权。违者，要突出运用治安处罚甚至刑事手段，追究直接责任人、指使人、物业公司负责人的责任。物业公司的管理手段只能限定在劝导上，对不服从管理的业主只能报告或申请政府有关部门依法处理。特殊或紧急情况下，如业主在装修时破坏、拆除承重柱、承重墙，物业公司可采取断电等必要和有效的措施制止，但要在 时间报告政府有关部门处理。对不服从管理的业主不得以任何强制手段侵犯其住宅使用权、小区自由出入权。俗话说“乱世用重典”，鉴于长期以来物业管理存在的乱象，特别是物业公司霸凌物业权利、欺凌业主的现象，要突出运用治安拘留甚至刑事的手段严惩物业公司的违法行为，通过具体案例，以案释法，明确在小区物业管理中民事主体只能拥有劝导权、强制权只能归国家专有的基本原则，逐步在全社会树立树牢业主是小区主人，物业公司是业主服务者的理念。
6、强化物业领域的政府监管和司法保障。如，乡镇（街道）要成立物业管理服务中心，县区要把物业科从住建部门的内设机构升格为独立的行政部门。公安机关要专门成立物业警察；法院要专门成立物业法庭。
7、将物业管理工作列为基层党委政府的重要职责，推行党建+物业管理的基层治理模式，并严格考核落实。物业管理是基层社会治理的一个重要组成部分，也是目前基层社会治理中矛盾最为普遍、最为集中、最为尖锐的领域。物业管理关乎千家万户，是群众福祉的一个重要组成部分，党和政府应该关心关爱。“东西南北中”党是领导的一切，住宅小区的物业管理，党应该是“主心骨”，要有党组织的声音和党组织引领的作用。建议每个小区要成立党支部，支部领导业委会，业委会成为全心全意为业主服务的自治组织。长期以来，国家在探讨扶贫、乡村振兴、基层社会治理等方面，采取驻村 书记的模式。笔者认为，物业管理是当前社会普遍
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