上海松江一小区23户业主找到一家装饰公司封北阳台，还没封，这个阳台就被确认为“登高扑救平台”。业主要求装饰公司全额退还支付的合同款，公司方表示是项目前期已经投入了部分资金，目前无法全额退款。
松江区广富林街道蔷薇居民委员会人民调解委员会介入后，积极联合顾问律师力量，查清事实，找准了矛盾焦点，以合同条款为基础，及时跟进矛盾纠纷的化解工作，适时提出合理化建议，最终推动纠纷得到彻底解决。
当事双方各说各话
调解一度难以推进
某小区23户业主与某某装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订了《小区阳台封闭工程承包合同》，合同约定由装饰公司为23户业主封北阳台，合同金额共计元。后因上述房屋北阳台被确认为“登高扑救平台”，禁止封闭，导致装饰公司无法履行合同，业主遂要求装饰公司退款，但装饰公司迟迟未退款。年11月22日，业主代表向松江区广富林街道蔷薇居民委员会人民调解委员会申请调解，要求装饰公司全额退还业主支付的合同款。
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业主代表表示，小区房屋开盘销售时，开发商曾宣传称，此小区高层住宅北阳台纳入业主使用面积，可以封闭。业主方与装饰公司签订承包合同时，公司方也公开承诺过:“封房屋北阳台的行为如被认定为违法，由装饰公司承担相关责任”。有了装饰公司的承诺后，业主才放心和公司签订了承揽合同，支付了合同价款。但后期街道城管、消防部门认定北阳台为“登高扑救平台”，不允许封闭。导致合同已无法继续履行，业主不得已才要求公司全额退款。
装饰公司该项目负责人张某表示，为保证合同的顺利履行，公司前期已垫付了一部分费用用于项目准备，包括材料及人工费用等，如果全额退还，将会给公司带来较大的损失。张某表示自己事先并不知道北阳台不能封闭，合同不能履行也不是公司原因造成的，因此不同意由公司承担全部的损失。
调解员从法律角度分析，由于业主和公司签订的合同违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于无效合同。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。之前装修公司承诺北阳台可以封闭，是导致大量业主与其签约的主要原因，公司方应当兑现承诺，承担责任。但张某并不认可调解员的说法，仍然坚持原有的态度，这引起了业主的不满，调解工作一时间无法顺利推进。
全面摸清事实
圆满化解纠纷
为了尽快解决纠纷，保障人民群众的合法权益，调解员决定在全面摸清事实的基础上，厘清责任，再进行下一步调解工作。
调解员首先向消防部门、房产开发商和城管部门了解情况，确认了房屋北阳台确实属于消防登高平台，是不允许被封闭的。同时和顾问律师仔细研究了业主与公司方签订的合同条款，再次确认了公司方做出的相关承诺。在做好上述准备工作后，年11月26日，调解员组织社区法律顾问、业主代表及公司法人代表黄某开展第二次调解。调解员向业主代表和黄某出示了消防部门出具的抄告单，明确告知业主私自在登高扑救平台搭建建筑物不符合安全要求。并在现场与业主代表和黄某当面确认，合同中写明了“封房屋北阳台的行为如被认定为违法，由某某装饰公司承担责任”等字样。
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黄某某表示，公司在签订相关合同前，确实存在工作失误，但目前公司为了履行合同，已经提前预支了很多工程款，要做到一次性全额退款确有困难，黄某希望在支付时间和方式上予以宽限。在征得业主代表的同意后，调解员表示可以进一步协商解决。但在后续的协商过程中，双方仍旧对具体付款方式等存在较大分歧。为了尽快化解矛盾，调解员建议公司方先支付业主一半的工程款，剩下的在年底前支付完毕。最终，黄某听取了调解员的意见，业主代表向其他业主转达了此方案后，业主们也表示认可。至此，本次纠纷圆满解决。
案件点评
本次纠纷为虽为业主与装饰公司的民事合同纠纷，但同时也涉及到消防安全隐患等问题，同时由于涉及人数众多，处置不当会给社会面带来较大负面影响。在第一次调解未果的情况下，调解员并不放弃，本着矛盾不上交，秉承为群众排忧解难的良好工作作风，积极联合顾问律师力量，继续全力化解纠纷。调解员通过深入基层，查清事实，找准了矛盾焦点。再以合同条款为基础，理清责任主体，及时跟进矛盾纠纷的化解工作，适时提出合理化建议，最终推动纠纷得到彻底解决。
记者
翟梦丽
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